Reconnue pour ses rendements stables, un accès indirect à l’immobilier d’entreprise et une gestion active par des experts, la SCPI apparaît comme une alternative séduisante à la pierre traditionnelle. Il est cependant prudent de prévoir des portes de sortie, dont la liquidité des parts et les spécificités du marché secondaire.
La SCPI, un véhicule non coté
Contrairement aux SIIC (sociétés d’investissement immobilier coté) échangées en bourse, les parts de SCPI ne bénéficient pas d’un marché fluide et régulé en temps réel. Par définition, il s’agit d’actifs non cotés. Ainsi, la liquidité dépend non seulement de la structure de la SCPI elle-même, mais aussi de l’état du marché immobilier, des flux d’entrées et de sorties des investisseurs, de même que de la nature du marché secondaire. En apprendre davantage sur scpi-8. com.
Deux grandes familles de SCPI : à capital fixe et à capital variable
La liquidité des parts varie considérablement selon le type de SCPI :
Pour les SCPI à capital variable, les retraits sont gérés par la société de gestion. Tant que la collecte est dynamique, la liquidité est relativement assurée. Les rachats peuvent cependant être suspendus, ou du moins ralentis en cas de tension sur le marché (hausse des taux, baisse de la collecte, crise de confiance).
Pour les SCPI à capital fixe, il n’existe pas de mécanisme automatique de rachat. L’investisseur souhaitant vendre ses parts rejoint un marché secondaire où l’offre rencontre la demande. Ce système peut aboutir à des délais importants, voire à une décote sur le prix des parts si la demande est faible.
Le marché secondaire : un équilibre délicat
Dans la pratique, le marché secondaire est extrêmement hétérogène. Certaines SCPI affichent une bonne rotation de parts, tandis que d’autres peinent à générer des échanges. Les données de l’ASPIM indiquent qu’en 2023, plusieurs SCPI ont connu un ralentissement marqué des souscriptions, avec pour corollaire une certaine tension sur les demandes de retraits non compensées.
Cela a pour conséquence des délais de cession parfois longs, de l’ordre de plusieurs mois et des risques de cession avec décote, surtout lorsque la SCPI revoit à la baisse la valeur de son patrimoine ou lorsque le marché immobilier traverse un cycle baissier.
Focus sur les délais et les mécanismes de retrait
Trois situations prévalent en ce qu’il s’agit de la liquidité de la SCPI :
- la liquidité normale : la SCPI dispose d’une collecte suffisante ou d’un fonds de remboursement lui permettant de traiter rapidement les demandes
- la liquidité ralentie : les retraits sont en attente de nouvelles souscriptions, créant une file d’attente
- la suspension temporaire des retraits : en cas de déséquilibre majeur, la société de gestion suspend les retraits, comme le permet le cadre réglementaire.
Certains gestionnaires ont également introduit des marchés secondaires internes digitalisés visant à améliorer la fluidité. Cependant, cela ne garantit pas une liquidité immédiate.
Quelles pistes pour naviguer dans cette complexité ?
Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent entre autres l’analyse du taux de rotation des parts qui représente un indicateur de liquidité historique. L’examen du report à nouveau, des taux de capitalisation ainsi que de la politique de revalorisation des parts est aussi pertinent.
Par ailleurs, il vaut toujours mieux anticiper un horizon de placement long, entre 8 ans à 10 ans au moins, voire jusqu’à 30 ans. Cela permet, en plus, de bénéficier d’une fiscalité optimisée sur l’IR et les prélèvements sociaux en cas de plus-value. Également garder en tête l’importance de la stratégie de diversification à tous les niveaux.
Pour conclure, l’illiquidité structurelle du non coté est à considérer dès l’entrée. Elle ne doit pas être découverte dans l’urgence d’un besoin de liquidité.
